О себе

 

Откуда :  Ступино

На сайте с :  28.09.2014

Комментариев :  1

Малоэтажное строительство домов любой сложности, ремонт и отделка помещений.



О моем доме

Московская область, г. Ступино


     

  Друзья     

У пользователя пока нет друзей на сайте.
Вы можете стать его другом, нажав на кнопку "Подружиться", расположенную выше.

     

  Стена    Новое сообщение  
 
 
1

Малоэтажное строительство.

Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов?

При существующих ценах — вряд ли.

Почему же так дорого малоэтажное жилье? Прежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого понятия, как завышенные цены. Цены всегда определяются спросом и предложением. Если жилье покупается, значит, цена адекватна.

Однако анализ состояния рынка строительства жилья показывает, что разница в его стоимости в различных регионах отличается в разы. Это означает, что в процессе ценообразования действуют иные, нерыночные механизмы.

Способы борьбы с нерыночными механизмами известны, и для их реализации в подавляющем большинстве случаев инвестиции не нужны.

Что же мешает строить малоэтажную Россию?

Перечислим основные проблемы, которые не могут быть решены бизнес-структурами:

— Несовершенство законодательства.

— Нерешенность вопросов с выделением земли.

— Монополизация строительного рынка.

— Отсутствие инфраструктуры на месте строительства (инженерные сети, дороги, социальные объекты: больницы, школы, детские сады и др.).

— Объективное удорожание малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным.

При тех схемах комплексного строительства, которые предлагаются властью, не может быть построено доступное малоэтажное жилье. Предполагается, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и др. снизится стоимость квадратного метра. А почему, собственно?

Частная компания всегда преследует одну цель — получение максимальной прибыли, и только рынок может заставить ее снизить цену, а этого, при огромном дефиците жилья, никогда не произойдет.

Что такое доступность жилья? Поскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимания, что он означает. Предположительно, это возможность недорого купить жилье по ипотеке. Недорого по мировым меркам — это чтобы ежемесячные выплаты не превышали четверти семейного бюджета, то есть цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими. А поскольку это не так, то для кого это строительство? Таким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жилья, следует понять, на какие категории граждан оно будет рассчитано; смогут ли приобретать его малоимущие; возможно ли социальное малоэтажное жилье.

Объективно оценивая существующее положение, следует признать, что в настоящее время возможность приобретения дома или квартиры в малоэтажном доме (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) имеется у представителей среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3000 долларов США. По опубликованным данным, это не более 12–15 % населения России, и, как правило, они уже обеспеченны комфортным жильем.[img] Для того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы 30 % населения.

Что для этого нужно сделать?

Во-первых, устранить перечисленные выше проблемы.

Во-вторых, обеспечить рынок необходимым количеством стройматериалов.

В-третьих, резко снизить цены на стройматериалы путем организации производств новых изделий по новым технологиям.

Вот соотношение затрат в стоимости квадратного метра площади по РФ (без Москвы и Санкт-Петербурга):

54 % — земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения,

28 % — стройматериалы,

18 % — стоимость строительства.

При исключении факторов, не зависящих от строителей, эти цифры должны измениться. В первую очередь 54 % должны превратиться в 30 %. При сохранении соотношения стоимостей стройматериалов и строительства как 1,5:1 проценты перераспределятся как 30, 42, 28 %, что близко к европейскому уровню.

Тогда ясно, что основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на сокращение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. Система перечисленных ниже мероприятий позволит снизить цену 1 м2 в малоэтажном доме до 8000–10 000 руб.

Каковы же пути решения первой части проблемы?

Земля и законодательство

Непрозрачность рынка земли и, в связи с этим, мощный бюрократический пресс всячески препятствуют безвозмездному выделению земель под строительство.

Но даже при преодолении этого барьера земля выделяется с обременением — обязательством строительства инженерных сетей, дорог и др. Сети нужно построить за свой счет, оплатить все налоги, начиная с НДС и кончая налогом на прибыль, и, по сути, подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей.

Дороги передаются в муниципальный фонд так же, как и налоги, возникающие от дарения дорог.

Вряд ли такой порядок может соответствующим рыночным условиям. Здесь скрыта весьма значимая составляющая затрат на проект.

Есть и проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. Поскольку нет прогноза социально-экономического развития регионов, то непонятно, где осуществлять комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки.

И все-таки, в первую очередь необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков.

Малоэтажное строительство невыгодно для инвесторов

Строители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. Технические причины этого очевидны, но, кроме того, обычно применяется удобная для инвесторов схема, когда местные власти используют договоры инвестирования, по которым на первом этапе земля “бесплатно” передается застройщикам, плата за нее берется в виде доли построенных квартир.

В сегменте малоэтажного строительства такие схемы не применяются — давать очередникам отдельные дома пока никто не готов.

Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. Ясно, что пока в зоне не запрещено строить дома, например, выше 4 этажей, на ней будут возводить многоэтажные башни.

Необходим современный тип генерального плана и правил застройки, принятый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов.

Добавлено: 28.09.2014 13:38
Зарегистрирован: 28.09.2014 13:13
Сообщений: 1
Откуда: Ступино
 
 
0
 
 

Добавить комментарий

 

Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии.

Вам необходимо авторизоваться (войти на сайт под полученным ранее ником и паролем).

Если вы впервые на сайте, зарегистрируйтесь при помощи формы регистрации.

   

     

 
Фотографии
 
     

  Мои вопросы